De verhuurhypotheek

Het aankopen en verhuren van onroerend goed heeft de laatste jaren een grote vlucht genomen. Dit komt onder andere omdat het vermogen op spaarrekeningen vrijwel niets oplevert en beleggen in aandelen als te riskant wordt gezien. Het aankopen en verhuren van onroerend goed is dan een aantrekkelijk alternatief. We zien dan ook in de praktijk steeds vaker dat de financieel adviseur gevraagd wordt te adviseren over de verhuurhypotheek (vastgoedhypotheek).


Particuliere of zakelijke klant?

Voor de financieel adviseur is het bij een verhuurhypotheek belangrijk om te bepalen met wat voor klant hij te maken heeft. We maken daarbij een onderscheid maken tussen de consument of particuliere belegger aan de ene kant en de zakelijke belegger aan de andere kant.

Dit onderscheid is relevant voor de toepassing van de Wet Financieel Toezicht (Wft). Zoals bekend zijn in de Wft regels opgenomen waaraan het adviestraject bij een consument moet voldoen.

De wet neemt aan dat een zakelijke belegger minder beschermd hoeft te worden. De vrijheden ten aanzien van de financiering zijn dan aanmerkelijk groter. Een geldverstrekker zal dan vooral kijken of de financieringslasten draagbaar zijn vanuit de huur, en of het pand voldoende zekerheid geeft. De inkomenssituatie van de aanvrager is dan minder van belang. Omdat het risico voor de geldverstrekker bij deze belegger hoger is, zal de rentevergoeding doorgaans hoger liggen dan bij de particuliere belegger.

Ook voor de klant van de financieel adviseur is het relevant in welke categorie hij valt. Daar speelt buiten de eerder genoemde bescherming ook de fiscaliteit een rol. Bij een particuliere belegger valt het onroerend goed in box 3, zijn de huurinkomsten niet belast en zijn de kosten niet aftrekbaar. Bij een zakelijke belegger valt onroerend goed in box 1 en zijn de huurinkomsten belast, maar zijn ook de kosten aftrekbaar.


Wanneer is er sprake van een zakelijke klant?

Er zijn in de inkomstenbelasting echter geen harde (wettelijke) criteria beschikbaar voor het onderscheid tussen een particuliere en zakelijke belegger. In zijn algemeenheid kan men stellen dat hoe meer arbeid en risico verbonden is aan de activiteiten, hoe meer waarschijnlijk het is dat de activiteiten worden aangeduid als een onderneming in plaats van een belegging.

Op de markt van de verhuur- of vastgoedhypotheken hanteren de verschillende aanbieders daarom verschillende criteria op basis waarvan zij een klant aanmerken als zakelijke belegger. Voorbeelden hiervan zijn:

  • De klant koopt het pand vanuit zijn BV aan;
  • De klant heeft meer dan 5 panden;
  • De financiering is groter is dan een bepaald bedrag;
  • De klant ontvangt in totaal meer dan EUR 60.000 aan huurinkomsten per jaar;
  • De klant gaat het pand ontwikkelen, herbestemmen of uitponden.

Kortom:
Zorg er voor dat uw adviestraject aansluit bij de categorie klant (particulier of zakelijk) én sta stil bij de consequenties van deze keuze, bijvoorbeeld met betrekking tot de fiscaliteit.

Heeft u vragen over het aanbieden van de verhuurhypotheek, neem contact met ons op.